購“商品房”須補交土地出讓金?

萍鄉東門小區部分業主盼土地證10余年難如愿 房管局:土地系劃撥,辦證費用由購房者承擔

來源:江西法制網       簽發日期:2019年12月17日 10:09
編輯:曾若晨       新聞熱線:0791-86847195


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  十多年前購買的房屋,辦證時才發現建設土地是劃撥的,無法辦理出讓土地的產權證,這成了萍鄉市一些業主心中的一根刺。當初的開發企業則表示,業主購買的實為萍鄉市安居工程小區,在購房時所簽訂的商品房買賣合同上,土地使用權取得方式被省略填寫,實際所購房屋是劃撥土地建設項目,這樣的房子和一般商品房 確實存在一些區別,需要業主們自行補交土地出讓金,才能進行交易。

  如今,面對多出的這筆費用,業主到底該不該出?新法制報記者就此展開了調查。

  土地權屬不明的“商品房”

  11月6日,記者在萍鄉市安源區東門小區見到了肖先生。肖先生一家是東門小區25棟一住戶,這套120多平方米的住房是其2006年全款購買的,當時花了近20萬元。

  小區位于萍鄉市安源區萍水南路東側,與萍水河相鄰,小區共有25棟房屋,肖先生所居住的25棟是該小區最晚建設的一棟。

  據肖先生介紹,東門小區是萍鄉市房地產經營總公司負責建設銷售,他當時是通過萍鄉市房地產經營總公司開設在小區旁的銷售中心購買,簽訂了《商品房買賣合同》,但相關產權證件卻遲遲辦不下來。

  在肖先生出示的《商品房買賣合同》上,記者看到商品房的用途為住宅,為磚混結構7層建筑。買賣合同上的項目建設依據一欄中,建設土地的出讓方式以及相應的土地使用權編號都未填寫,顯示為空白省略。

  “就是合同上這塊省略的地方,給我們辦證埋下了隱患。”肖先生告訴記者,東門小區交房后,業主一直催促開發商辦理相應的房產證明,直到2009年,辦證的事情才提上日程。

  肖先生已經拿到了屬于自己的房屋所有權證,登記時間為2011年12月6日,產權來源為:2008年購買市房地產經營總公司商品房,而房屋所有權證中土地狀況一欄,地號、土地使用權取得方式、土地使用年限一欄依舊是空白未填寫。

  《商品房買賣合同》和房屋所有權證上對于土地狀況的不清晰,加重了肖先生的疑惑,在取得房屋所有權證后繼續辦理土地使用權證時,肖先生以及其他業主的遭遇讓他們始料未及。

  土地性質為劃撥?

  在2015年3月1日全國施行不動產登記發放不動產權證之前,房屋需要辦理的兩證為《國有土地使用證》和《房屋所有權證》,兩證齊全才算獲得完整的權利。而東門小區的部分業主在收到所購房屋的《房屋所有權證》后,欲辦理《國有土地使用證》時,卻發現自己購置住房的土地使用權取得方式為劃撥,要辦理土地證得自己補交土地出讓金。

  整個東門小區約有住戶1600戶,王先生是2004年在東門小區購買的房屋,據他統計,像他和肖先生這樣商品房買賣合同上土地使用權取得方式未標明的住戶有200余戶。

  肖先生曾就此事咨詢過萍鄉市房地產經營總公司,得到的回復是,當時的商品房都是劃撥土地的形式。對此他無法認同,“我2005年在萍鄉市百貨商城購買過一個商鋪,合同上明明白白寫的是出讓土地”。

  肖先生提供了一份2005年自己購買商鋪簽訂的合同,同樣是當時由萍鄉市房產管理局和萍鄉市工商行政管理局監制的2002版商品房買賣合同,與東門小區的合同不同的是 ,在2005年的合同上,項目建設依據一欄寫明了出賣人以出讓方式取得土地使用權,并且標有相應的土地使用權出讓合同號。

  房屋的建設土地是出讓或是劃撥,從肖先生和小區業主的實際體會來看大不相同。

  一直在萍鄉本地開店的肖先生,曾因為資金問題,想通過抵押東門小區的住房在銀行辦理商業貸款,卻被告知劃撥土地的房屋所有權證不支持辦理抵押貸款。肖先生告訴記者:“我們東門小區的房價與周邊的正規出讓土地的商品房也有明顯差異,不僅賣不上價,出賣時還要多交土地出讓金,可當初我們卻是以差不多的價格買入的。”

  花費與出讓土地商品房同樣的價格,享受的待遇卻大相徑庭,這讓東門小區的部分業主覺得花了“冤枉錢”。

  肖先生告訴記者:“像我家這樣一百多平方米的房子,房地產經營總公司給我的說法是我要交兩三萬元的土地出讓金。”

  安居工程多余房屋被出售

  在萍鄉市房地產經營總公司,副總經理張周勇向記者展示了東門小區的立項批復。

  這份1998年萍鄉市計劃委員會《關于同意東門小區安居工程立項的批復》顯示,為解決1998年“4·22”特大冰雹災害中受災戶的住房問題,按照國家第三批安居工程計劃,同意萍鄉市房地產經營總公司東門小區安居工程立項建設。小區占地4.25公頃,建設規模為82000平方米(拆除面積4000平方米),計劃總投資6150萬元,資金來源為自籌3600萬元,申請銀行貸款2550萬元。

  “當時東門小區那一塊,很多公房都因為冰雹災害無法居住,為此啟動建設東門小區安居工程,使用的土地是行政劃撥,當時建設的房屋安置完拆遷戶后,房子有多,就按低于市場均價的價格進行出售。”張周勇表示,安居工程出售房屋的價格一般要比市場均價低300元/平方米左右。

  據張周勇介紹,當時東門小區項目的運作方式主要是政府指導,企業按照市場化運作,才會出現多余的房屋公開出售的情況,“企業按照建設成本做相應的市場化運營,這一點,政府部門是知情的,但不一定有成文的政策出臺”。

  既然公司出售劃撥土地建設的房屋,為何在公開銷售之時沒有向購房人公開說明呢?

  張周勇解釋說:“1998年的時候沒有特別細致的房屋銷售規定,我們在公開銷售的時候,工作人員對于土地使用權的概念相對薄弱,當時建設項目上都張貼了安居工程的公示,土地的使用方式都有說明的,并且很多人都知道是拆了公房再建的房子,購買人應該是心知肚明的。”

  對于東門小區商品房買賣合同上土地使用權取得方式省略空白的情況,張周勇告訴記者:“2002版的商品房買賣合同,是直到25棟銷售時才開始使用,之前用的銷售合同并沒有項目建設依據這一欄,所以才會出現工作人員參照以往的合同樣本,把這一欄全部省略的情況。”

  房管局:合同約定辦證 費用由購房者承擔

  目前,東門小區的部分業主希望萍鄉市房地產經營總公司能夠補交土地出讓金辦理不動產登記,對此萍鄉市房地產經營總公司并沒有給出相應的解決辦法。

  張周勇坦言:“如果業主有出售轉讓的要求,可以自行補交土地出讓金,畢竟當初買房時也享受了相應的優惠。”

  萍鄉市房管局經營管理科相關負責人告訴記者,像東門小區業主這樣通過市場公開購買劃撥土地房屋的情況并不少見,其中多為2000年前后政府、國有企業在劃撥土地上興建的集資房、福利房,因為這些建房項目主要是政府劃撥土地,單位自籌資金的方式,項目建成后多余的房源一般會公開銷售,價格比出讓土地建設的商品房便宜些。“2006年,國家發文嚴格控制集資合作建房項目,像東門小區這樣的房屋屬于時代的產物,現在基本上不會出現,如果針對以往這些購買劃撥土地房屋的業主,要讓當地政府按照現在商品房一樣辦理出讓的土地使用權證,難度很大。”

  11月26日,萍鄉市房產管理局局長賴清在接受記者采訪時表示:“因為涉及土地變性,辦理土地證需要一系列部門的合作,需要時間處理。”

  記者從萍鄉市不動產登記中心了解到,目前劃撥土地的房屋可以有條件過戶,但是需要通過政府部門的審批,轉讓前需要交納土地使用權出讓金,目前還沒有接收到東門小區的辦理材料。

  對此,北京京師律師事務所律師熊超認為,本案中如果房屋銷售者故意隱瞞房屋土地性質,也沒有按照劃撥土地的價格進行銷售,導致了這種不公平的交易,那么有可能還存在故意隱瞞欺詐問題。如果行使撤銷權的期限已過,購房者還可以通過訴訟途徑追究商品房出售方的違約責任,要求賠償辦理商品房不動產權證產生的損失,其中就包括補繳土地出讓金的費用。

  12月11日,肖先生收到了萍鄉市房產管理局的公開回復。回復中稱,當年東門小區的銷售價格明顯低于同期全市住宅房屋均價,售價是沒含土地出讓金費用的;并且當年銷售房屋時,經營公司在該小區住房銷售現場和項目工地及時地把該小區的基本情況予以了張貼公示,售房合同上也沒有對土地性質進行約定,但約定了辦證的一切費由購房者承擔。

  萍鄉市房產管理局在回復中表示,小區住戶如需辦理劃撥性質的權證,將督促經營公司盡快予以辦理。

  文/圖 吳強 記者戴平華



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